一．注意事項(xiàng)

    1.申論考試是對(duì)應(yīng)考者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出問題和解決問題能力、文字表達(dá)能力的測(cè)試。

    2.作答參考時(shí)限：閱讀資料30分鐘，作答90分鐘。

    3.仔細(xì)閱讀給定材料，按照后面提出的“申論要求”在答題紙上依次作答。

二．給定材料

材料一：

    2008年1月，號(hào)稱擁有1800家門店的中國(guó)最大地產(chǎn)中介——?jiǎng)?chuàng)輝租售集團(tuán)，被曝倒閉。據(jù)悉，創(chuàng)輝租售集團(tuán)總裁林鳳輝一度對(duì)樓市異常樂觀，他堅(jiān)稱“中國(guó)樓市將再漲20 年”，甚至喊出2008 年創(chuàng)輝要開3000家分店的口號(hào)。但銀行并不買這個(gè)賬，據(jù)透露，自中天置業(yè)蔣飛卷款潛逃后，深圳幾乎所有銀行都將創(chuàng)輝列入了高風(fēng)險(xiǎn)“黑名單”，創(chuàng)輝旗下?lián)９镜娜魏螕?dān)保貸款申請(qǐng)均被擱置，林鳳輝的資金鏈終于被逼到斷裂的邊緣。

    就在創(chuàng)輝租售集團(tuán)倒閉的一片傳言中，林鳳輝卻宣稱，將不計(jì)成本以跳樓價(jià)拋售個(gè)人及公司的商鋪和物業(yè)，收回1億多元的資金以解決危機(jī)。目前，上海和中山、佛山、珠海、南昌、東莞等地創(chuàng)輝的房產(chǎn)，均已委托各區(qū)域陸續(xù)放盤。

    面臨窘境的并非只是在深圳、上海的中天置業(yè)和創(chuàng)輝。2008年1月，北京最大二手房中介之一中大恒基，計(jì)劃將關(guān)閉100余家門店；房屋中介我愛我家則開始嘗試開網(wǎng)絡(luò)門店，尋找新的盈利模式；在深圳，包括世華、星彥、景河田、順馳、金地、天健、通泰、美聯(lián)、滿堂紅等多家地產(chǎn)中介公司的關(guān)鋪率在25%-50%不等。

    “有價(jià)無市”的局面，讓中介苦苦支撐。據(jù)估計(jì)，目前北京市商品住宅成交量已下降7成。中國(guó)指數(shù)研究院北京房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)系統(tǒng)也顯示，2007 年12 月份北京商品住宅成交量比11 月環(huán)比下降17%，與2006年12 月同比下降42%。

    另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，在剛剛過去的2008年的這些日子里，全國(guó)主要城市商品房市場(chǎng)整體成交量出現(xiàn)了大幅萎縮現(xiàn)象，各主要城市房?jī)r(jià)向下的趨勢(shì)非常明顯。據(jù)報(bào)道，1 月12 日，在南京市2008 年首場(chǎng)二手房拍賣會(huì)上，有13 套南京主城區(qū)二手房房源參與拍賣，除了一套二手房單價(jià)高于15000 元／平方米外，其他房源單價(jià)都低于8000 元／平方米，價(jià)格大大低于目前南京主城區(qū)新開樓盤價(jià)格。可惜歷經(jīng)一個(gè)小時(shí)的競(jìng)拍，僅有4 套成交。

    2008年以來，一向只漲不跌、成交旺盛的中國(guó)樓市出現(xiàn)了一些引人關(guān)注的變化。各地一手、二手房交易量出現(xiàn)全線低迷：來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)表明，今年1 月至5 月，全國(guó)40 個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計(jì)成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。不僅各大中城市房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)回落，由于開發(fā)商資金鏈緊張，一向紅火的土地交易市場(chǎng)流拍現(xiàn)象也是此起彼伏。

    在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑跡象的刺激下，一些地方政府悄然推出“暖市”優(yōu)惠政策。9月初，西安市政府出臺(tái)了《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，包括土地、公積金、稅收、金融等領(lǐng)域的一系列優(yōu)惠政策，其中最為引人注目的是對(duì)市民購(gòu)買商品住房給予一定比例的政府財(cái)政補(bǔ)貼：西安市民在2008 年9 月4 日至2009 年12 月31 日期間，購(gòu)買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時(shí)獲得購(gòu)房款總額0.5%至1.5%的政府補(bǔ)貼。按照今年上半年西安市商品房銷售均價(jià)4340 元／平方米計(jì)算，購(gòu)買90 平方米及以下面積住房，西安市民最高可獲5859元財(cái)政補(bǔ)貼。

事實(shí)上，目前類似優(yōu)惠政策正在許多地方低調(diào)推進(jìn)。8月份，沈陽(yáng)市政府宣布重啟購(gòu)房補(bǔ)貼政策，并提高住房公積金貸款的年限和限額。同樣在8 月份，為防止房地產(chǎn)銷售持續(xù)回落，河南省政府宣布，自9月1日起，河南省居民購(gòu)買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長(zhǎng)貸款期限等，同時(shí)可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率。

    此外，今年下半年以來，廈門、長(zhǎng)沙、成都等地也相繼出臺(tái)包括購(gòu)房入戶、免稅降稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，挽回樓市的頹勢(shì)。

    在各地政府密集出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策的同時(shí)，不斷有媒體和專家對(duì)其合理性提出質(zhì)疑。尤其是西安的購(gòu)房補(bǔ)貼政策出臺(tái)后，引發(fā)了國(guó)內(nèi)輿論的廣泛關(guān)注，許多媒體將其解讀為地方政府出手“救市”的信號(hào)，在網(wǎng)絡(luò)上也引起了不小的爭(zhēng)議。

    有網(wǎng)民認(rèn)為，用財(cái)政資金補(bǔ)貼購(gòu)房者，這一政策具有“特惠”而非“普惠”的性質(zhì)，對(duì)不購(gòu)房者來說有失公平。政府更應(yīng)當(dāng)降低有關(guān)購(gòu)房稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，而不是直接予以財(cái)政資金補(bǔ)貼。還有網(wǎng)民表示，西安市政府拿納稅人的錢救房地產(chǎn)商，刺激購(gòu)房需求，阻止房?jī)r(jià)下跌，與中央調(diào)控政策背道而馳，這樣是損害了老百姓的利益。

    一些西安市民也認(rèn)為，西安市的房?jī)r(jià)事實(shí)上還在上漲之中，政府應(yīng)該把著力點(diǎn)放在降低房?jī)r(jià)上，這樣才能真正給老百姓帶來實(shí)惠。市民薛文說，西安市的房?jī)r(jià)去年以來上漲很快，從3000 多元的水平一下上漲到4000 多元，雖然漲幅不像一線城市那么大，但也超過了許多市民的預(yù)期。發(fā)放補(bǔ)貼固然是好事，但政府也應(yīng)該想一想如何將房?jī)r(jià)降一降。

    對(duì)于出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施引發(fā)的爭(zhēng)議，西安市政府副秘書長(zhǎng)肖爭(zhēng)光表示，西安市作為受汶川地震之害較為嚴(yán)重的地區(qū)，“救市”的目的主要是消除市民恐慌心理，恢復(fù)受地震影響的房地產(chǎn)行業(yè)。

    數(shù)據(jù)顯示，2008年5月12日至31日，西安市商品房日均成交量比上月同期下降37%，比去年同期下降34%，而6月至8月成交量為159萬(wàn)平方米，較上年同期下降31%，有相當(dāng)多的樓盤，特別是高層樓盤，震后一個(gè)月內(nèi)幾乎沒有銷售量。

    據(jù)肖爭(zhēng)光介紹，由于建筑業(yè)增加值、房地產(chǎn)開發(fā)投資在西安市經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)指標(biāo)中所占的比例達(dá)40%，而地震導(dǎo)致的建設(shè)行業(yè)受損情況對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)的影響較大，因而保持全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展就成為制定政策的初衷之一。

    “房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展出現(xiàn)問題，政府有義務(wù)幫助解決。除了象征性的補(bǔ)貼之外，這次出臺(tái)的還有一系列優(yōu)惠政策，目的在于恢復(fù)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，而不是像外界所說那樣‘托市’或是給房地產(chǎn)開發(fā)商輸送利益?！毙?zhēng)光說。

    2004年以來，國(guó)家采取了一系列措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行持續(xù)調(diào)控，從最早的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”，到2007年對(duì)土地的調(diào)控政策和第二套住房貸款政策。隨著這些“組合拳”累積效應(yīng)的顯現(xiàn)，中國(guó)樓市“只漲不跌”的神話終于開始冰消瓦解，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

    各地相繼推出的一系列被解讀為“救市”信號(hào)的優(yōu)惠政策，難免有與宏觀調(diào)控大環(huán)境“撞車”之嫌。人們不禁要問：地方政府在樓市宏觀調(diào)控中應(yīng)該扮演什么樣的角色？此時(shí)“救市”，動(dòng)機(jī)是否合理？時(shí)機(jī)是否合適？

在房地產(chǎn)還是暴利行業(yè)、泡沫正在擠出、房?jī)r(jià)正向理性回歸之時(shí)，說“救市”已不合時(shí)宜，還以“政府責(zé)任”去逆向干預(yù)，更是南轅北轍。

    陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)告訴半月談?dòng)浾?，目前除了西安市外，?guó)內(nèi)一些地方政府都相繼出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的優(yōu)惠措施。地方政府出手“救市”的目的，深層次的原因在于確保當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。房地產(chǎn)行業(yè)是地方政府投資和稅收的重要來源，其持續(xù)低迷將對(duì)地方經(jīng)濟(jì)造成一定打擊，造成GDP增長(zhǎng)減速，這是地方政府不愿意看到的。

    相對(duì)于政府的補(bǔ)貼，民眾其實(shí)更需要來自制度層面的利好。西安丹尼爾集團(tuán)總裁王國(guó)慶說，雖然地方政府有義務(wù)保持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，但也要防止把好不容易漲幅略有下降的房?jī)r(jià)再“救”上去。各地政府應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等的建設(shè)，滿足更多低收入者的住房需求。采取這一措施，才能緩解目前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的剛性需求旺盛的主要矛盾，才能從根本上把房?jī)r(jià)降下來，為老百姓謀得福利。

    山東讀者李學(xué)人認(rèn)為，民眾不領(lǐng)情的主要原因在于政府出臺(tái)房補(bǔ)政策不合時(shí)宜。試想，在房?jī)r(jià)持續(xù)走高時(shí)，政府并沒有拿出有效的措施控制房?jī)r(jià)，也沒有拿出優(yōu)惠政策補(bǔ)貼市民；如今樓市開始萎縮了，政府部門卻迫不及待地出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策刺激房市，這不是明擺著的“袒商”和“托市”嗎？

    湖北讀者葉祝頤表示，政府發(fā)補(bǔ)貼鼓勵(lì)百姓買房，看似減輕了買房人負(fù)擔(dān)，其實(shí)充滿悖論。一個(gè)簡(jiǎn)單的道理是，樓市非理性上漲，普通百姓忍受高房?jī)r(jià)盤剝時(shí)，政府為何不采取措施平抑房?jī)r(jià)，發(fā)放補(bǔ)貼，減輕消費(fèi)者負(fù)擔(dān)？現(xiàn)在，房?jī)r(jià)暴漲的勢(shì)頭剛剛得到遏制，政府不下決心鞏固宏觀調(diào)控成果，維護(hù)正常市場(chǎng)秩序，引導(dǎo)樓市理性發(fā)展，反而為開發(fā)商充當(dāng)“馬前卒”，為樓市打“強(qiáng)心針”，實(shí)在令人匪夷所思。

    江蘇讀者楊亞軍指出：用財(cái)政補(bǔ)貼房市首先是納稅人不答應(yīng),如果現(xiàn)在買商品房的給予財(cái)政補(bǔ)貼，那么以前買了商品房的給不給補(bǔ)貼？財(cái)政的錢是全體納稅人的錢，單獨(dú)給現(xiàn)在買商品房的人搞補(bǔ)貼合理嗎？這是否有變相支持房地產(chǎn)開發(fā)商，進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)共同謀取暴利之嫌？

    甘肅讀者瞿方業(yè)說，一些地方政府如此行事，基本與民生無關(guān)。如果地方政府真正關(guān)心民眾的住房需求，應(yīng)當(dāng)大量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，這才是關(guān)心民生福祉的正當(dāng)途徑。多年來一些地方政府在經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房建設(shè)中的缺位和不作為，正是導(dǎo)致目前高房?jī)r(jià)的根源之一?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)高得老百姓都買不起了，房子賣不動(dòng)了，政府卻又打著“為民解難”的幌子替開發(fā)商搞促銷，這種政策的正當(dāng)性讓人懷疑。

    近些年，“賣地財(cái)政”幾乎占據(jù)了一些地方財(cái)政的半壁江山。房地產(chǎn)業(yè)一旦蕭條，影響最明顯的，就是地方政府的財(cái)源。因此，在樓市持續(xù)走低的情況下，來自官方的救市聲音不絕于耳，各種救市舉措接二連三，如財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房、保障性住房政策貨幣化等等，民眾將此諷之為“托市”。

    葉祝頤讀者說，面對(duì)房?jī)r(jià)下降的事實(shí)，如果是開發(fā)商采取促銷措施，培植消費(fèi)者買房信心，倒無可厚非，但是，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，在消費(fèi)者與開發(fā)商博弈的關(guān)鍵時(shí)刻，政府不全力維護(hù)市場(chǎng)秩序，引導(dǎo)樓市理性發(fā)展，反而急急忙忙去救市，這不是把屁股坐到了民意的對(duì)立面嗎？

安徽讀者楊金溪指出：這種種做法，完全是一些地方政府依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造政績(jī)的思維在作怪，是土地經(jīng)營(yíng)作為地方“第二財(cái)政”的思維在作怪。拿納稅人的錢補(bǔ)貼購(gòu)房者，讓房地產(chǎn)商繼續(xù)維持房地產(chǎn)暴利經(jīng)營(yíng)，其實(shí)質(zhì)是官商變相勾結(jié)。這種“勾結(jié)”的最大迷惑性就在于披上了發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的外衣，其危害性在于干擾了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)。

    遼寧讀者李承志認(rèn)為，區(qū)區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼既不能緩市民買房之“難”，又不能救開發(fā)商賣房之“艱”，微不足道的補(bǔ)貼對(duì)于調(diào)整期的房地產(chǎn)業(yè)無異“揚(yáng)湯止沸”，“救民”與“救市”之策背后意在“救財(cái)政”的企圖昭然若揭。

    福建讀者孫瑞灼表示：一些地方政府或出于地方利益的考慮，或受房地產(chǎn)商的鼓動(dòng)，不顧民眾的強(qiáng)烈反對(duì)，不顧高房?jī)r(jià)給群眾帶來的民生之難，不顧中央有關(guān)部門從嚴(yán)調(diào)控政策要求，或明或暗地為房地產(chǎn)“救市、托市”，在一定程度上抵消了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的效力，讓人憂慮！

    重慶讀者楊光志的看法是：微不足道的補(bǔ)貼對(duì)于購(gòu)房者是基本沒感覺的一貼膏藥，而對(duì)于地產(chǎn)商或許會(huì)是一劑強(qiáng)心針，西安的“給補(bǔ)貼”舉措與此前河南、福建等地的降首付、免契稅、給城鎮(zhèn)戶口等手段一樣，均被解讀為救市之舉，只是動(dòng)用“財(cái)政補(bǔ)貼”，較此前的“給政策”更進(jìn)了一步，直接拿納稅人的錢來做“誘餌”罷了。這與中央一系列調(diào)控房市的政策組合拳頗有“對(duì)著干”之意，或問：在同一個(gè)體制下，國(guó)家宏觀政策與地方政府施政方略咋就不能“保持一致”呢？

    許多讀者的看法是：樓市的暫時(shí)低迷，正是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的一種良性反應(yīng)，因此，政府部門應(yīng)該多從民眾的利益出發(fā)，對(duì)這種良性反應(yīng)予以保護(hù)，這對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，遏制開發(fā)商暴利，進(jìn)一步擠出房市泡沫大有裨益。

    葉祝頤讀者表示，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，房?jī)r(jià)成本與供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)，百姓是否決定買房，應(yīng)由他們與開發(fā)商在合法市場(chǎng)框架內(nèi)博弈。在樓市低迷的境況下，政府督促開發(fā)商還原房?jī)r(jià)成本，剔除暴利空間，理順房產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，才是恢復(fù)消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)信心的關(guān)鍵。如果地方政府不在打破賣地財(cái)政思維，建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，尊重公眾住房消費(fèi)知情權(quán)， 推動(dòng)房?jī)r(jià)理性回歸等方面下工夫，恐怕再多的救市設(shè)想也是一廂情愿。

    瞿方業(yè)讀者說，地方財(cái)政是公共財(cái)政，在用于公共服務(wù)的過程中，應(yīng)該最大限度地考慮普惠性，應(yīng)最大限度地考慮改善弱勢(shì)人群的生存條件，而不是誰(shuí)有能力購(gòu)買商品房誰(shuí)就可以得到國(guó)家補(bǔ)貼。如果一定要補(bǔ)貼，如果地方財(cái)政具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，當(dāng)務(wù)之急是進(jìn)一步加大經(jīng)適房、廉租房的投入力度，加大各類社會(huì)保險(xiǎn)的投入力度，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)保障水平的提高。

    河北讀者友瑜建議：面對(duì)一些地方政府發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼的救市怪象，一方面，決策者應(yīng)加以反思，檢視公共政策的合法性、合理性。另一方面，上級(jí)有關(guān)部門應(yīng)該介入干預(yù)，加大地方政府部門違規(guī)成本，避免更多荒唐救市舉措出籠。

    江西讀者彭興庭認(rèn)為，要使房地產(chǎn)市場(chǎng)按照自身的經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)展，首先，地方政府應(yīng)該退出房地產(chǎn)一級(jí)土地壟斷市場(chǎng)，真正回歸“守夜人”的角色。其次，還必須重構(gòu)中央和地方之間的關(guān)系。比如，從房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的要求出發(fā)，讓官員樹立正確的政績(jī)觀，取消那些誘導(dǎo)地方干部在短期任職時(shí)不顧房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的考核內(nèi)容，拓寬公眾參與房地產(chǎn)市場(chǎng)決策的渠道，發(fā)揮社會(huì)輿論和公眾的作用。并且，從利益兼顧和互動(dòng)的角度，重構(gòu)中央與地方的利益格局，建立中央與地方在房地產(chǎn)市場(chǎng)利益分享上的補(bǔ)償機(jī)制，通過產(chǎn)業(yè)、區(qū)域政策及相應(yīng)的稅收、信貸、利率手段，激勵(lì)地方政府參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。

材料二：

    繼南京、長(zhǎng)沙、宿遷、沈陽(yáng)、廈門、西安之后，長(zhǎng)三角重鎮(zhèn)上海、杭州昨日不約而同對(duì)樓市的低迷狀態(tài)宣告“出手”，加入救市大軍。昨日，上海市公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于再次調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限的通知》，從今日起上調(diào)補(bǔ)充住房公積金貸款的最高額度，符合條件的家庭最高可貸60 萬(wàn)元。

    而相比上海更為猛烈的，是杭州市政府昨日發(fā)布的《市政府關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，其中包括購(gòu)房入戶實(shí)施范圍擴(kuò)展至老城區(qū)、政府給予個(gè)人買房一定的稅繳補(bǔ)貼、放寬房企受讓及開發(fā)期限等系列措施。

    雖然上海沒有像其他城市那樣明確出臺(tái)系列“救市”方案，但上海選擇了從住房公積金貸款入手，通過加大對(duì)住房公積金貸款購(gòu)房的支持力度來刺激潛在需求。

    根據(jù)上海市住房公積金管理委員會(huì)決定，自今日起，對(duì)第一次購(gòu)買自住住房且有2 個(gè)人及以上參與貸款的借款家庭的補(bǔ)充住房公積金貸款的額度上限從10 萬(wàn)元調(diào)整為20 萬(wàn)元。具體調(diào)整方法為：首先分別計(jì)算每一個(gè)符合貸款條件的借款人的可貸額度，每個(gè)人的基本公積金可貸款額度不超過20 萬(wàn)元，補(bǔ)充公積金可貸款額度不超過10 萬(wàn)元；然后將所有借款人的基本公積金可貸款額度累加，合計(jì)不超過40 萬(wàn)元，補(bǔ)充公積金可貸款額度累加，合計(jì)不超過20 萬(wàn)元。也就是說，同時(shí)繳納基本公積金和補(bǔ)充公積金的雙職工家庭公積金貸款購(gòu)房最高可貸到60 萬(wàn)元。而只有一個(gè)人參與貸款的家庭仍按現(xiàn)有計(jì)算規(guī)則。

    相比于上海，杭州則亮相了一個(gè)力度較大的“二十四條”——《市政府關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》?！兑庖姟饭灿?jì)二十四條，其中調(diào)整購(gòu)房入戶政策、放寬住房公積金貸款政策，以及政府給予相關(guān)稅收補(bǔ)貼等政策，與個(gè)人購(gòu)房者密切相關(guān)。畸高的房?jī)r(jià)已經(jīng)把眾多的消費(fèi)者拋離在市場(chǎng)之外，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是否該釋放，如何釋放，也許不僅僅表現(xiàn)在房?jī)r(jià)的“拐點(diǎn)”上。

    房地產(chǎn)救市是這段時(shí)間市場(chǎng)上最火的一個(gè)詞。市場(chǎng)中，開發(fā)商在促銷；銀行里，房貸在打折；稅收上，政府在優(yōu)惠，一浪高過一浪的救市呼聲，為何救不起低迷的中國(guó)樓市？ 地方政府不遺余力，各大銀行態(tài)度謹(jǐn)慎，救市難道成了救開發(fā)商，是政策誤讀？還是利益捆綁？央視二套《今日觀察》節(jié)目中，主持人陳偉鴻和評(píng)論員何帆、張鴻一起為你剖析：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，到底該不該救？還能不能救？該怎樣救？

張鴻：

    經(jīng)過最近這兩年的大幅的上漲，房?jī)r(jià)與收入之間的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了。一般國(guó)際上標(biāo)準(zhǔn)是3到6倍，現(xiàn)在很多地方的房?jī)r(jià)收入比已到了30倍到40倍。普通百姓要30 年或者40 年才能買得起一套房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了國(guó)際上這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。用這個(gè)房?jī)r(jià)收入比來衡量已經(jīng)說明房?jī)r(jià)實(shí)在高得太離譜了。

    房地產(chǎn)的冬天還沒有過去。潘石屹去了一趟美國(guó)后覺得有一種撕心裂肺的痛。他說如果政府早救的話，房產(chǎn)可能就會(huì)是一個(gè)反彈。我能理解這個(gè)撕心裂肺的痛是什么。

因?yàn)楹荛L(zhǎng)一段時(shí)間以來，從西安、南京，救市的辦法無所不用其極。許多地方政府能用的政策，基本上都用到了。有的在打擦邊球，比如說有的城市它開始在稅費(fèi)上開始減免，這個(gè)可能應(yīng)該是中央政府和國(guó)家稅務(wù)總局的來的政策，被地方政府做為擦邊球用了。

    又比如說有些地方政府說用財(cái)政補(bǔ)貼直接補(bǔ)貼購(gòu)房者。這是個(gè)有廣泛爭(zhēng)議的舉動(dòng)，能不能全體納稅人的錢來救房地產(chǎn)？必須打個(gè)問號(hào)。還有在一些戶口相對(duì)稀缺的城市里面，許多地方政府用戶口來吸引百姓買房。

    這些救市的措施，結(jié)果確實(shí)能讓開發(fā)商活得更好一點(diǎn)了。如果救市是救了百姓的話，就比較繞了。因?yàn)榉康禺a(chǎn)涉及到40多個(gè)，甚至50多個(gè)行業(yè)，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，包括農(nóng)民工的就業(yè)，包括這個(gè)地方政府的一些廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)資金，很多都來自于土地出讓金。許多地方政府的財(cái)政收入和這個(gè)模式有很緊密關(guān)系，我曾經(jīng)采訪過一個(gè)二線城市的一個(gè)市長(zhǎng)。他就對(duì)我說這個(gè)地方的房地產(chǎn)就是龍頭產(chǎn)業(yè)，因?yàn)橥恋爻鲎尳?，幾乎占?cái)政收入的60%到70%。

    地方政府一定要明確，救市不是托市，不是救價(jià)格，而且地方政府千萬(wàn)不要再和房地產(chǎn)商的利益綁在一起了。那么對(duì)于地產(chǎn)商來說了，隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的這種建設(shè)的進(jìn)一步的落實(shí)，地產(chǎn)商你唯一自救的辦法就是降價(jià)。

何帆：

    一些開發(fā)商說，說現(xiàn)在樓市不能降，因?yàn)樵浇档脑?，老百姓越不買。我覺得這個(gè)判斷是不對(duì)的，因?yàn)橘I房的人實(shí)際上是兩種，一種是自己要住房，所以他要去買房。這些人他不是說為了投機(jī)的，所以他看到，當(dāng)你的房?jī)r(jià)真的是降到能夠給他得到實(shí)惠的時(shí)候，他會(huì)去買的。只要是房?jī)r(jià)降到合理的程度，從自有住房的角度來說，百姓可能是去買的。

    另外，房地產(chǎn)的冬天其實(shí)還沒有到來，現(xiàn)在房地產(chǎn)商可能遇到的不是一個(gè)冬天，而是一個(gè)冰河世紀(jì)！

    房地產(chǎn)商現(xiàn)在正在面臨被迫調(diào)整商業(yè)模式，以前空手套白狼的魔術(shù)將會(huì)徹底失效。因?yàn)檫^去房地產(chǎn)商拿土地比較容易。但現(xiàn)在中央政府對(duì)土地政策控制得比較嚴(yán)，紛紛出臺(tái)廉租房，兩限房的政策就是真正來解決那些種低收入階層購(gòu)房問題。對(duì)于房地產(chǎn)商來說，這是一個(gè)打擊。因?yàn)樵瓉戆傩罩荒芸糠康禺a(chǎn)商蓋房，現(xiàn)在政府增加了供應(yīng)，對(duì)原來處于一個(gè)壟斷地位的房地產(chǎn)商來毫無疑問是個(gè)巨大的打擊。

    政府一系列房地產(chǎn)的政策出臺(tái)，看起來好像是和地方政府救市的措施是一樣的。但是仔細(xì)去看就發(fā)現(xiàn)實(shí)際有所出入。比如財(cái)政部規(guī)定了是從11月1號(hào)起，如果你個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以下的普通住房，那契稅要下調(diào)到1%，然后買賣房子時(shí)，暫時(shí)免征印花稅、個(gè)人銷售住房免征土地增值稅。所以都是在免掉稅負(fù)，實(shí)際上是個(gè)惠民的政策。另外，政府之所以出臺(tái)一些措施針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有兩個(gè)用意，一個(gè)用意就是說真正看到老百姓現(xiàn)在住房比較困難，買房比較困難，所以想讓中低收入階層的人能夠得到更多的實(shí)惠。第二就是在美國(guó)金融危機(jī)風(fēng)暴的沖擊下，不想讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一個(gè)硬著陸，采取保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的辦法。

但是這樣的政策，恰恰被房地產(chǎn)商，被一些地區(qū)政府給誤讀了。

    因?yàn)檫@里包含一個(gè)利益所向，房地產(chǎn)和地方政府之間的利益，被結(jié)合的非常緊密，除了它直接要得到土地的收入，它還帶動(dòng)了其他的各個(gè)行業(yè)，家具行業(yè)、裝修行業(yè)。作為一個(gè)地方政府，也不愿意看到地方經(jīng)濟(jì)一片凋零，所以就會(huì)出臺(tái)各種政策，來想救房市。

    救市應(yīng)該是救中國(guó)經(jīng)濟(jì)，要針對(duì)中低收入階層的這些群眾，提供一個(gè)新渠道。我們看到政府加大了對(duì)廉租房、兩限房，包括一些經(jīng)濟(jì)適用房的加大這樣的舉措，實(shí)際這是個(gè)民生工程。如果救經(jīng)濟(jì)，要逐漸地調(diào)整，要防止房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，一家坐大的局面。

    現(xiàn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被房地產(chǎn)俘虜了，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的比重是畸形的。因?yàn)?/span>2007年的時(shí)候，投資占中國(guó)GDP的40%，其中房地產(chǎn)投資又占四分之一。所以按照這個(gè)比例，2007年的時(shí)候，房地產(chǎn)的投資占GDP 的比例的是10：7 這個(gè)比例要比美國(guó)和日本都要高得多，而且這個(gè)上漲的速度也比美國(guó)和日本要高得多，甚至比日本在經(jīng)濟(jì)崛起的那一段時(shí)期還要高。比美國(guó)在前幾年，房地產(chǎn)泡沫的那一個(gè)時(shí)期長(zhǎng)的速度都要高。因此，所以我們現(xiàn)在，實(shí)際上已經(jīng)到了一個(gè)要改變房地產(chǎn)一家坐大的情況。

    盡管我們承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)的支柱行業(yè)，但是有見過一個(gè)柱子就能夠支起來的大廈，所以現(xiàn)在要做的不是說要去加固房地產(chǎn)行業(yè)，而是要盡快地讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，變得更加的平衡。否則的話，無論是地方政府，無論是銀行，還有普通老百姓，可能就都會(huì)被拴在房地產(chǎn)這一條繩子上。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該讓它降價(jià)，另外從地方政府的角度來說，下一步可能就是要進(jìn)行一些財(cái)政制度的改革。不能再讓地方財(cái)政完全依賴土地的收入，地方政府可以通過征收物業(yè)稅，可以通過征收土地增值稅，增加財(cái)政收入的來源。

陳偉鴻：

    各地政府采取了許多令人眼花心亂的救市措施，很多百姓都在思考救市到底是救了誰(shuí)？每次當(dāng)面對(duì)這樣的質(zhì)疑時(shí)，許多地方政府最典型的說就是救市是救經(jīng)濟(jì)、救銀行、救百姓。但是我每次都發(fā)現(xiàn)百姓似乎不怎么領(lǐng)情，他們并不認(rèn)為你救的是百姓，反而大家會(huì)覺得救的是開發(fā)商。

    因此，對(duì)于政府而言，可能更需要重新校正自己對(duì)各方利益之間的關(guān)系。政府想救的是經(jīng)濟(jì)，開發(fā)商想救的是自己，百姓還在等待，市場(chǎng)依然低迷，消費(fèi)者呼吁，提振中國(guó)樓市，降價(jià)才是硬道理。

易憲容（社科院金融研究所金融研究員）：

    把房?jī)r(jià)抬高，才能抬高土地的價(jià)格，土地價(jià)格高了，土地的財(cái)政（收入）就有了。地方財(cái)政有了，你不能把它拿一點(diǎn)出來，說要補(bǔ)貼民眾。其實(shí)這種舉動(dòng)并沒有補(bǔ)貼民眾。

    房地產(chǎn)的需求，一定是以居民的可支配收入，以及購(gòu)買力作為一個(gè)基點(diǎn)的，離開了這個(gè)基點(diǎn)來講，再怎么救，怎么補(bǔ)貼都沒有什么用。盡管比如說有些人發(fā)展了經(jīng)濟(jì)，但絕大多數(shù)人沒有能力，購(gòu)買這么高房?jī)r(jià)的住房的。

三．申論要求

    1.請(qǐng)用不超過150字的篇幅，概括出給定材料所反映的主要問題。（滿分20分）

    2.概括給定材料，請(qǐng)你分別概括贊成政府救市的理由和反對(duì)政府救市的理由，篇幅在350字左右。（滿分30分）

    3.根據(jù)給定材料所反映的主要問題，請(qǐng)你就當(dāng)前政府應(yīng)如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，寫一篇文章，談?wù)勛约旱目捶āＲ螅郝?lián)系實(shí)際，結(jié)構(gòu)完整，層次清晰，標(biāo)題自擬，篇幅在1200字左右。（滿分50分）

參考答案

1.請(qǐng)用不超過150字的篇幅，概括出給定材料所反映的主要問題。（滿分20分）

    該材料反映的是2008 年中國(guó)各地樓市全線低迷的社會(huì)現(xiàn)象。雖然之前不斷攀升的樓價(jià)有較大回落，但成交量依然很低。在這種情況下，不少地方政府悄然推出一系列刺激樓市消費(fèi)的優(yōu)惠政策。這些在中國(guó)房市高位調(diào)整期間采取的“救市措施，動(dòng)機(jī)、時(shí)機(jī)以及方式是否恰當(dāng)，引發(fā)了社會(huì)各界的爭(zhēng)議和討論。

2.概括給定材料，請(qǐng)你分別概括贊成政府救市的理由和反對(duì)政府救市的理由，篇幅在350字左右。（滿分30分）

    1.贊成政府救市的理由：

    政府救市可以拉動(dòng)內(nèi)需，確保當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度；房地產(chǎn)行業(yè)是地方投資和稅收的重要來源，其持續(xù)低迷將對(duì)地方經(jīng)濟(jì)造成一定打擊，造成GDP 增長(zhǎng)減速，財(cái)政收入急劇消減，甚至引發(fā)金融危機(jī)。

    2.反對(duì)政府救市的理由：

    ① 在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直是暴利行業(yè)，政府不能維護(hù)開發(fā)商的暴利。

    ② 救市方式不對(duì)。用全部納稅人的錢直接補(bǔ)貼給個(gè)別買房者，而對(duì)中低收入者仍然不起任何作用，有違公平。

    ③ 救市的時(shí)機(jī)不對(duì)。目前房?jī)r(jià)泡沫依然很大，房市的暫時(shí)低迷，只是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的一種良性反應(yīng)，政府無須急于救市。

    ④ 房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的比重是畸形的，如果一味救市，而不是盡快地讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展變得更加平衡，會(huì)埋下更大的隱患。提振中國(guó)房市，降價(jià)才是硬道理，只有通過房?jī)r(jià)的合理調(diào)整，才能真正釋放真需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

3.根據(jù)給定材料所反映的主要問題，請(qǐng)你就當(dāng)前政府應(yīng)如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，寫一篇文章，談?wù)勛约旱目捶?。要求：?lián)系實(shí)際，結(jié)構(gòu)完整，層次清晰，標(biāo)題自擬，篇幅在1200字左右。（滿分50分）

    評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

    看文章是否符合題意，觀點(diǎn)是否明確，論述能否做到有理有據(jù)，條理是否清晰，語(yǔ)言是否順暢。未按照提出問題、分析問題、解決問題這三塊寫的，基本等級(jí)評(píng)二等以下。字?jǐn)?shù)在1200 字左右。

【評(píng)論員文章】

繼續(xù)加大抑制房?jī)r(jià)合理引導(dǎo)房市發(fā)展

    保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展全局，事關(guān)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房?jī)r(jià)格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂等突出問題。為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決商品住房市場(chǎng)運(yùn)行中的矛盾和問題，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見：

    一是進(jìn)一步完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，積極引入市場(chǎng)機(jī)制，進(jìn)行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力。嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對(duì)不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對(duì)閑置土地的清理力度，對(duì)超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿１年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。

    二是按照《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》精神，從2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

    三是加大對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實(shí)糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，督促商業(yè)銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

    四是組織落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)的制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本，建設(shè)單位利潤(rùn)要控制在3%以內(nèi)。有關(guān)具體要求在《國(guó)有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會(huì)公示。鼓勵(lì)發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。

    五是根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，不為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，不為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

    六是進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)特別是商品住房市場(chǎng)運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。加強(qiáng)對(duì)同地段、同品質(zhì)房屋銷售價(jià)格和租賃價(jià)格變動(dòng)情況的分析，準(zhǔn)確判斷房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)。建立和完善土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)、土地價(jià)格變動(dòng)情況的監(jiān)測(cè)分析，科學(xué)預(yù)測(cè)商品住房對(duì)土地的需求。

    在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，如果任由房地產(chǎn)價(jià)格不正常上漲，一旦房地產(chǎn)價(jià)格過快、過猛下降，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重波折，不但會(huì)影響城市居民生活和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且會(huì)對(duì)我國(guó)的金融業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行造成巨大傷害。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，具有重要作用。因此，房地產(chǎn)行業(yè)未來政策的主要目標(biāo)仍然是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制部分地區(qū)房?jī)r(jià)過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段的調(diào)控，保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。